Kupno samochodu to ważna decyzja, która wpływa na naszą codzienność. Czy zdecydujemy się na zakup samochodu na firmę czy prywatnie, powinniśmy dokładnie przeanalizować wszystkie za i przeciw. Zakup samochodu na firmę może być korzystnym rozwiązaniem dla osób prowadzących działalność gospodarczą, ponieważ może on być odliczony od podatku. Jednak należy pamiętać, że W takim przypadku zakup gruntu (towaru handlowego) stanowi bezpośredni koszt uzyskania przychodów w prowadzonej działalności gospodarczej. Podatnik powinien zapisać nabycie gruntu w cenie jego zakupu w podatkowej księdze przychodów i rozchodów. Wydatki na zakup gruntu stanowią koszty podatkowe w chwili ich zaewidencjonowania (o ile Pierwszą deklarację składa się w ciągu 14 dni od momentu powstania obowiązku podatkowego, np. nabycia nieruchomości podlegającej opodatkowaniu. Następnie, raz do roku, w terminie do dnia 31 stycznia należy składać deklarację roczną. Złożoną w styczniu deklarację należy korygować, jeżeli w ciągu roku podatkowego zaistniało jest kompletna i zdatna do użytku, przeznaczona jest na potrzeby jednostki. Do środków trwałych zalicza się w szczególności nieruchomości - w tym grunty, prawo wieczystego użytkowania gruntu, budowle i budynki. W razie nabycia nieruchomości zabudowanej oddzielnymi środkami trwałymi będą grunty oraz posadowione na tym gruncie Przeczytaj również: gwarancja na firmę rok czy dwa Od 1 stycznia 2021 r. każdy przedsiębiorca, który figuruje w CEiDG jako prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą (forma prawna, stan zatrudnienia w firmie nie ma tu znaczenia) jest traktowany tak samo, jak konsument – pod warunkiem że zakupiony towar ma związek z REKLAMA. Sposobem na uniknięcie podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości, czyli skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej, jest zakup gruntu pod budowę. Znaczenie ma jednak termin rozpoczęcia budowy. Perspektywa, w której budowa nieruchomości miałaby się zacząć za 15-20 lat od chwili nabycia gruntu, jest dla organów podatkowych za Sprzedaż gruntu rolnego – zwolnienie z PIT. Odpłatne zbycie nieruchomości dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie, podlega opodatkowaniu podatkiem PIT. Powszechnie znane jest w tym zakresie zwolnienie ze względu na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 JxCBV. W ramach działalności gospodarczej zakupiłem na fakturę VAT (23%) działkę. Obecnie chciałbym na niej wybudować dom prywatny dla siebie i rodziny. Czy jako firma mogę budować dom prywatnie i potem „sprzedać” ten budynek sam sobie – jeśli tak się da? Czy lepiej już teraz „przekazać sobie” działkę? Słyszałem, że jak są fundamenty, można sprzedać grunt ze stawką 8% VAT? Konsekwencje w podatku VAT z powodu wycofania z działalności gospodarczej nieruchomości Nie można zawrzeć umowy z samym sobą, nie ma zatem możliwości, by samemu sobie sprzedać nieruchomość. O ile dobrze rozumiem, skoro sprzedaż samemu sobie nie jest możliwa, interesują Pana konsekwencje w podatku VAT z powodu wycofania z działalności gospodarczej nieruchomości. Przez dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT rozumie się co do zasady przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o VAT „dostawą towarów jest również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności: 1) przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, 2) wszelkie inne darowizny – jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu tych towarów”. Przekazanie firmowego gruntu na cele osobiste Zatem, w myśl ustawy o VAT, przekazanie działki na Pana cele osobiste, gdy przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, stanowi dostawę towarów. Identycznie będzie, gdy będzie to już budynek. W przypadku dostawy towarów, o której mowa powyżej, podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest cena nabycia towarów (bez podatku), a gdy nie ma ceny nabycia, koszt wytworzenia, określone w momencie dostawy tych towarów (czyli należy tak naprawdę określić wartość rynkową w momencie przekazania). Czy przekazać grunt, czy rozpoczętą budowę? Przekazanie gruntu na własne cele, jako dostawa, w opisanej sytuacji będzie opodatkowane stawką podstawową, natomiast przekazanie gruntu wraz z budynkiem korzystać może, o ile spełnione są warunki, ze stawki obniżonej. Ma Pan rację, iż organy podatkowe akceptują niekiedy sytuację, gdy dostawę nieukończonego budynku mieszkalnego wraz z gruntem opodatkowuje się stawką obniżoną (kiedyś 7%, obecnie 8%). Przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 9 lipca 2010 r. (sygnatura: ITPP2/443-366/10/AD) przeczytać można: „W przepisach dotyczących podatku od towarów i usług nie została zawarta definicja legalna budynku i budowli – ustawodawca definiuje pojęcie obiektu budownictwa mieszkaniowego odwołując się w art. 2 pkt 12 ustawy do odpowiedniego grupowania PKOB. Należy w tym miejscu wskazać, iż zgodnie z pismem Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 19 kwietnia 1999 r. (pismo wydane zostało w okresie funkcjonowania obowiązującej do dnia 31 grudnia 1999 r. Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, jednak wyrażone w nim stanowisko, w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia analizowanego zagadnienia, należy uznać za wciąż aktualne), obiekt budowlany rozpoczęty, który po zmianie właściciela nadal będzie kontynuowany może być klasyfikowany według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. W chwili sprzedaży obiekt budowlany wznoszony na podstawie wydanej decyzji administracyjnej zezwalającej na budowę określonego budynku będzie tym budynkiem w określonym stopniu zaawansowania robót budowlanych. Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka zamierza dokonać dostawy działek, na których posadowione będą fundamenty budynków mieszkalnych. Przedmiot sprzedaży w momencie jej dokonywania sklasyfikowany będzie według PKOB 111. Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe, powołane regulacje z zakresu podatku od towarów i usług uznać należy, że o ile fundamenty budynków mieszkalnych, wznoszonych na podstawie decyzji administracyjnej zezwalającej na ich budowę, w chwili sprzedaży sklasyfikowane będą według PKOB 111, ich sprzedaż podlegać będzie opodatkowaniu 7% stawką podatku. Wobec powyższego – przy uwzględnieniu treści art. 29 ust. 5 ustawy – opodatkowaniu analogiczną stawką podatku podlegać będzie również dostawa gruntu, na którym będą one posadowione”. Sprzedaż gruntu z rozpoczętą budową a stawka VAT Nie jest to jednak stanowisko powszechnie obowiązujące, wiele organów podatkowych nie uznaje np. fundamentów za budynek. Przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 28 października 2009 r. (IBPP1/443-807/09/ES) czytamy: „Dostawa przedmiotowej działki przeznaczonej pod budowę, na której zlokalizowana jest rozpoczęta budowa (fundamenty) budynku mieszkalnego jednorodzinnego jednomieszkaniowego zakwalifikowanego do grupy PKOB 11 (lecz niebędącego jeszcze budynkiem w rozumieniu PKOB oraz Prawa budowlanego), zgodnie z art. 41 ustawy o podatku od towarów i usług będzie opodatkowana stawką podatku VAT w wysokości 22%. Natomiast nakłady wchodzące w skład rozpoczętej na działce inwestycji, będą podlegać odrębnemu opodatkowaniu, bowiem sprzedaż niezakończonej inwestycji przez którą należy rozumieć odsprzedaż całości usług budowlanych (robót budowlanych) związanych z budową fundamentów budynku mieszkalnego jednorodzinnego jednomieszkaniowego, zakwalifikowanego do grupy PKOB 11, podlegać będzie opodatkowaniu stawką VAT 7%”. Zastosowanie obniżonej stawki VAT przy sprzedaży nieruchomości Proszę zauważyć, że polskie prawo budowlane (a dokładniej ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane) stanowi, iż ilekroć mowa jest o budynku, należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Fundamenty dachu nie posiadają, więc budynkiem w myśl powyższego nie są. Moim zdaniem bezpiecznie stawkę obniżoną do całości dostawy zastosować można dopiero, gdy bezsprzecznie można uznać „obiekt” za budynek. Przypomnę, że zgodnie z ustawą o VAT 8% stawkę podatku stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, a przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b. Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się na gruncie VAT: 1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2; 2) lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Coraz więcej podatników prowadzących działalność gospodarczą (nie tylko deweloperzy i biura nieruchomości) dokonuje zakupu nieruchomości gruntowej na cele firmowe. Po zakupie zastanawiają się, na jaki cel przeznaczyć dany grunt, gdyż możliwe są trzy opcje jego wykorzystania. Jednym z nich jest potraktowanie gruntu, jako towaru handlowego i jego dalsza sprzedaż. Takie przeznaczenie gruntu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej rodzi określone konsekwencje podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych. Warto, zatem mieć świadomość możliwości, ale i obciążeń jakie niesie ze sobą nabycie gruntu jako towaru handlowego. Nabycie gruntu jako towaru handlowego - jak zakwalifikować zakupiony grunt? Podatnik prowadzący działalność gospodarczą po nabyciu nieruchomości gruntowej sam podejmuje decyzję, na jaki cel miałaby być przeznaczona. Od tego jak zaklasyfikuje dalsze użycie (po zakupie) gruntu w ramach prowadzenia działalności gospodarczej będzie zależało ujęcie go w kosztach uzyskania przychodów. Pierwsza kwalifikacja to przyjęcie gruntu do działalności, jako środek trwały. W tym wypadku grunt należy wprowadzić do ewidencji środków trwałych pod odpowiednim numerem KŚT z grupy „0”. Dodać należy, że grunt ten nie będzie podlegać jakiejkolwiek amortyzacji na mocy art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwanej dalej ustawą o PIT. Jednak będzie on stanowił koszt, ale dopiero w momencie sprzedaży. Grunt stanowiący środek trwały może być przeznaczony na najem lub pod budowę budynków oddanych do używania w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, może też służyć, jako parking albo plac na składowanie sprzętu bądź pod budowę wiaty lub innych, firmowych celów. Druga kwalifikacja gruntu to jego przeznaczenie na inwestycje, czyli czerpanie pożytku z przyrostu jego wartości na różne sposoby (oczekiwanie na powiększenie wartości gruntu, najem, grunt, jako lokata, inne). Ostatnia kwalifikacja gruntu to jego nabycie z przeznaczeniem do dalszej odsprzedaży. Takie zakwalifikowanie zakupionego gruntu oznacza, że będzie on stanowić u podatnika prowadzącego działalność gospodarczą towar handlowy. Warto odnotować, że kwalifikacja nabycia gruntu będzie zależna również od tego, co jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika. Na ten przykład można wyszczególnić tutaj firmy (nie tylko deweloperów), które zajmują się handlem nieruchomościami, u których grunt będzie stanowił towar handlowy. Pozostałe firmy, mające na celu zakup jednego lub kilku gruntów celem dalszej odsprzedaży będą miały także możliwość zakwalifikowania takiego gruntu lub gruntów, jako towar handlowy. Ci ostatni podatnicy, będą musieli pamiętać o tym, aby zaktualizować (rozszerzyć) w CEIDG przedmiot swojej działalności o sprzedaż gruntów. Czym jest towar handlowy? Za towar handlowy należy rozumieć wyrób, który jest przeznaczony do dalszej odsprzedaży, ale w stanie nieprzetworzonym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Czy nabycie gruntu jako towaru handlowego może być wydatkiem firmowym? W art. 22 ust. 1 ustawy o PIT, kosztem uzyskania przychodów są wszelkie wydatki służące: osiąganiu przychodów, zachowaniu bieżących przychodów, zabezpieczeniu bieżących i przyszłych źródeł przychodów. - a jednocześnie niewystępujące w katalogu wyszczególniającym wydatki niestanowiące kosztów firmowych (art. 23 ust. 1 ustawy o PIT). Zakup gruntu traktowanego jako towar handlowy ze środków własnych podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej będzie stanowił wydatek firmowy stanowiący koszt uzyskania przychodów. Towar handlowy zostaje nabyty celem dalszej odsprzedaży tak, więc przyczynia on się zarówno do osiągania, zachowania czy zabezpieczenia źródła przychodów. W jakim momencie należy ująć koszty działalności gospodarczej? W myśl art. 22 ust. 6 b ustawy o PIT za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów w przypadku podatników prowadzących PKPiR uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku) lub innego dowodu stanowiącego podstawę do zaksięgowania (ujęcia) kosztu. Ponadto w myśl art. 22 ust. 4,5,6 oraz 10 ustawy o PIT koszty zakwalifikowane, jako firmowe, podatnik potrąca wyłącznie w roku ich poniesienia. Koszty firmowe dzieli się na bezpośrednio związane z przychodami i pośrednio związane z przychodami. Koszty bezpośrednio związane z przychodami odnosi się (ujmuje) do okresu (roku podatkowego), w którym przychody te zostały osiągnięte nawet, jeżeli koszty te zostały poniesione po zakończeniu roku podatkowego, ale do dnia do złożenia tego rocznego zeznania (PIT-36, PIT-36L). Jeżeli natomiast koszty bezpośrednie będą poniesione po dniu złożenia zeznania rocznego wówczas podatnik ujmie je następnym roku, czyli już po dniu złożenia zeznania rocznego. Z kolei koszty pośrednio związane z przychodami podatnik rozliczy w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy i jednocześnie nie można określić, jaka część dotyczy jednego i drugiego roku to należy rozliczyć je proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą (np. polisy ubezpieczeniowe). Nabycie gruntu jako towaru handlowego przeznaczonego na dalszą odsprzedaż będzie stanowiło koszt bezpośrednio związany z przyszłym przychodem, zatem koszt ten z definicji powinien być ujęty w roku podatkowym, w którym nastąpi sprzedaż gruntu. Prawodawca wymienia jednak wydatki na zakup gruntu, jako koszty wyłączone z firmowych. Czy wydatki na nabycie gruntu jako towaru handlowego stanowią koszty uzyskania przychodów? W art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów. Wydatek na nabycie gruntu w firmie będzie natomiast kosztem uzyskania przychodu w momencie rozliczenia jego sprzedaży a więc w sytuacji ustalenia dochodu z odpłatnego zbycia gruntu stanowiącego środek trwały w działalności bez względu na czas ich poniesienia. Należy w tej sytuacji rozgraniczyć przede wszystkim sytuację, w której grunt stanowi środek trwały. W tym przypadku wydatek na jego nabycie nie stanowi kosztu uzyskania przychodu, ale wydatkiem będzie wartość początkowa gruntu wynikająca z ewidencji środków trwałych w okresie (miesiącu), w którym nastąpi jego sprzedaż, jako środka trwałego. Odmienną sytuacją od powyższej będzie przypadek, w którym podatnik prowadzący działalność gospodarczą nabywa grunt celem dalszej odsprzedaży a więc traktuje go, jako towar handlowy zgodnie z przedmiotem swojej działalności. W takich okolicznościach zakup gruntu wraz z pozostałymi kosztami towarzyszącymi temu zakupowi będzie stanowić wartość towaru handlowego, który należy ująć bezpośrednio w kosztach w PKPiR w miesiącu zakupu gruntu. Przedstawione przez Panią zagadnienie zakupu i późniejszej sprzedaży nieruchomości należy rozpatrzyć na gruncie podatku VAT oraz podatku dochodowego od osób fizycznych. Fundamentalną zasadą w podatku od towarów i usług jest prawo podatnika do dokonania odliczenia kwoty podatku naliczonego. Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 86 ust. 1 ustawy VAT w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Natomiast kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług lub z faktur potwierdzających dokonanie sprzedaży. Z powyższych przepisów wynika zatem, że prawo do odliczenia przysługuje w sytuacji spełnienia dwóch podstawowych warunków. Po pierwsze odliczenia może dokonać podatnik VAT. Po drugie zaś musi istnieć związek pomiędzy dokonanymi zakupami towarów lub usług, a wykonywaną działalnością gospodarczą. Ponadto podatnik który spełnia powyższe warunki, może dokonać odliczenia wyłącznie na podstawie faktury wystawionej przez sprzedawcę. Jeżeli nawet dana rzecz zostanie zakupiona w celu wykorzystywania jej do działalności gospodarczej, lecz nabycie nastąpi od podmiotu, który nie jest podatnikiem VAT (czyli od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej), to podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu dokonanego zakupu. Wynika to bezpośrednio z brzmienia art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy VAT, który stanowi, że „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku”. Niewiele zmieni w tym zakresie zakup nieruchomości do majątku prywatnego, a następnie przekazanie nieruchomości do majątku spółki cywilnej. Należy bowiem zauważyć, że również w tym przypadku brak jest faktury VAT, co równocześnie oznacza brak możliwości odliczenia podatku naliczonego. Brak prawa do odliczenia podatku naliczonego na etapie zakupu nieruchomości powoduje jednak, ze podatek należny VAT nie wystąpi również w momencie sprzedaży tej nieruchomości. Jak bowiem wynika z treści art. 43 ust. 1 pkt. 10a ustawy VAT, zwalania się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W rezultacie zgodnie z zasadą neutralności podatku VAT jeżeli przy nabyciu nie doszło do odliczenia podatku VAT, to również przy sprzedaży tej nieruchomości nie dojdzie do powstania konieczności zapłaty podatku VAT. W zakresie podatku dochodowego w pierwszej kolejności należy wskazać, że spółka cywilna jest transparentna podatkowo. Oznacza to, że podatnikami podatku dochodowego są poszczególni wspólnicy, a nie sama spółka. W rezultacie określenie przychodów i kosztów wspólnika spółki odbywa się w oparciu o wielkość udziału w zysku spółki. Nabycie nieruchomości stanowi koszt podatkowy, o ile nieruchomość będzie związana z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nabycie nieruchomości nie jest jednak ujmowane jednorazowo w kosztach podatkowych, lecz poprzez dokonane odpisy amortyzacyjne. Zgodnie z art. 22a ustawy PIT „amortyzacji podlegają, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania: 1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, 2) maszyny, urządzenia i środki transportu, 3) inne przedmioty – o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy podobnej”. Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 PIT „wartość początkową środków trwałych w przypadku ich nabycia ustala się na podstawie ceny ich nabycia”. „Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług” (art. 22g ust. 3ustawy PIT). Zgodnie natomiast z treścią art. 22h ustawy PIT „odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji lub zbyto. W rezultacie warunkiem koniecznym dokonywania odpisów amortyzacyjnych jest wprowadzenie nieruchomości do ewidencji środków trwałych”. W kwestii remontu nieruchomości istotne jest ustalenie, czy remont miał miejsce przed czy już po wprowadzeniu nieruchomości do ewidencji środków trwałych. Wydatki na przystosowanie danej rzeczy do wykorzystania na potrzeby działalności (także na remont) poniesione jeszcze przed wpisaniem jej do ewidencji środków trwałych zwiększają wartość początkową tej rzeczy. Potwierdza to wyrok NSA z 31 maja 2011 r., sygn. akt II FSK 25/10. Sąd uznał, że „koszty związane z kapitalnym remontem środka trwałego jako wydatki związane z doprowadzeniem tegoż środka do użytku w działalności gospodarczej spółki stanowią koszty związane z zakupem środka trwałego i uzasadniają je do zaliczania do wartości początkowej środka trwałego, a co za tym idzie, do sukcesywnego ich zaliczania do kosztów”. Wydatki na remont podlegają bezpośredniemu ujęciu do kosztów uzyskania przychodów, bez konieczności rozliczania ich w ramach odpisów amortyzacyjnych jeżeli są ponoszone w trakcie eksploatacji środka trwałego, a więc już po wprowadzeniu nieruchomości do ewidencji środków trwałych. W zakresie natomiast sprzedaży nieruchomości należy sięgnąć do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy PIT, w myśl którego „przychodem z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia: a) środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, b) składników majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, c) spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (chodzi o spółdzielcze prawa do lokali amortyzowane tzw. metoda uproszczoną) – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą”. U przedsiębiorców opodatkowanych według skali podatkowej i podatkiem liniowym opodatkowaniu podlega dochód ze sprzedaży środka trwałego. Z art. 24 ust. 2 ustawy PIT wynika, że dochodem lub stratą z odpłatnego zbycia nieruchomości będącej środkiem trwałym jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych, powiększona o sumę dokonanych od tych środków odpisów amortyzacyjnych. Kosztem uzyskania przychodu, który jest brany pod uwagę przy ustalaniu dochodu, jest różnica między wartością początkową składnika majątku a sumą dokonanych odpisów amortyzacyjnych (art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy PIT). Sumę tę wyznaczają zarówno odpisy będące kosztami podatkowymi, jak i ich niestanowiące. Warto w tym miejscu również wskazać, że w przypadku sprzedaży niezamortyzowana wartość nieruchomości podlega zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów. Stanowisko takie zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia r. nr IPPB1/415-131/10-3/MT, gdzie czytamy: „Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. W myśl art. art. 23 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:a. nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,b. nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich do treści art. 24 ust. 2 pkt 1 powołanej ustawy u podatników osiągających dochody z działalności gospodarczej i prowadzących księgi przychodów i rozchodów dochodem z działalności jest różnica pomiędzy przychodem w rozumieniu art. 14 a kosztami uzyskania powiększona o różnicę pomiędzy wartością remanentu końcowego i początkowego towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, wyrobów gotowych, braków i odpadków, jeżeli wartość remanentu końcowego jest wyższa niż wartość remanentu początkowego, lub pomniejszona o różnicę pomiędzy wartością remanentu początkowego i końcowego, jeżeli wartość remanentu początkowego jest wyższa. Dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b), a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że w przypadku sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawczyni zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma prawo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów niezamortyzowaną wartość Nieruchomości”. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . Osoba będąca współwłaścicielem spółki jawnej, prowadząca działalność, chce zakupić 4 mieszkania w kamienicy z zamiarem późniejszego wynajmu. Czy bardziej opłacalne z punktu widzenia podatkowego, kosztów jest zakupienie nieruchomości prywatnie i np. zameldowanie się w lokalu, czy na firmę? Kiedy i w jakiej wysokości dla obu opcji powstaje obowiązek podatkowy, przyjmując również, że wartość mieszkań 1,2 mln zł zostałaby teraz pobrana przez wspólnika jako zaliczka na poczet zysku? Zasady funkcjonowania spółki jawnej Spółką jawną jest spółka osobowa*. Spółka osobowa może we własnym imieniu nabywać prawa, w tym własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Spółka osobowa prowadzi przedsiębiorstwo pod własną firmą. Stanowi to specyfikę spółki jawnej (osobowej). Nie jest to spółka cywilna, a której majątek spółki stanowi własność (współwłasność łączną wspólników). Spółka jawna należy do tak zwanych ułomnych osób prawnych. Podmiotowość prawna oznacza zdolność do bycia podmiotem praw i obowiązków, pośrednio także do bycia stroną różnego rodzaju postępowań. Cechą charakterystyczną spółki jawnej jest to, że majątek spółki jawnej stanowi wszelkie mienie wniesione jako wkład lub nabyte przez spółkę w czasie jej istnienia. Majątek spółki nie ma związku z prywatnymi majątkami jej wspólników. Wspólnicy maja prawo do zysku wypracowanego przez spółkę oraz posiadają w niej ogół praw i obowiązków( którym mogą swobodnie dysponować). Wspólnicy nie mają prawa do tego, by samodzielnie (bez innych wspólników) dysponować majątkiem spółki jak swoim majątkiem prywatnym. Każdy ze wspólników spółki jawnej ma prawo do równego udziału w zyskach i uczestniczy w stratach w tym samym stosunku, bez względu na rodzaj i wartość wkładu. Nie jest jednak współwłaścicielem majątku jaki nabywa spółka. Mając prywatny majątek, wspólnik może wnieść go do spółki, i wtedy właścicielem staje się spółka, lub pozwolić spółce korzystać z niego na ustalonych umownie zasadach, nie tracąc prawa własności. Odpowiedzialność wspólnika za długi spółki Dodam, iż w zakresie odpowiedzialności za długi spółki. ta odpowiedzialność wobec wierzycieli następuje w pierwszej kolejności z majątku spółki, a następnie z całego majątku osobistego wszystkich wspólników. Wspólnicy odpowiadają solidarnie za zobowiązania spółki. To powoduje, że możliwe jest sfinansowanie zakupu przez wspólnika nieruchomości w oparciu o pobrane ze spółki zaliczki na poczet zysku; w takim układzie zakupu dokonuje wspólnik i tylko on jest właścicielem nabywanych nieruchomości. Przy zakupie przez wspólnika (sfinansowanym jak wskazano wyżej) występuje taka zasada zakupu jak przy jednoosobowej działalności gospodarczej – gdzie przedsiębiorca nabywa majątek tylko dla siebie, nawet jak nabywa go do działalności. Tutaj majątek nabywałby wspólnik, a nie spółka. Fakt, że zakup byłby finansowany z zaliczek na poczet zysku, nie powoduje, że majątek staje się majątkiem spółki. Aby mieszkania stały się majątkiem spółki, zakup musiałby być dokonany przez spółkę (decyzja wszystkich wspólników). Zakup nieruchomości na wynajem przez spółkę jawną Wskazuje Pani, że osoba będąca współwłaścicielem spółki jawnej chce zakupić 4 mieszkania w kamienicy z zamiarem późniejszego wynajmu. Może to uczynić i będzie wyłącznym ich właścicielem. Jeżeli zakup dokonany miałby być „na firmę”, czyli przez spółkę, wymaga to zgody wszystkich wspólników i zakupu przez spółkę, dokonania zapłaty przez spółkę, faktury zakupu wystawionej na spółkę, umowy zakupu zawartej przez spółkę. Właścicielem zakupionych mieszkań byłaby spółka, a nie jej wspólnicy ani trym bardziej jeden z nich. Dla spółki mieszkania byłyby środkami trwałymi, które po wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych mogłyby być amortyzowane (co stanowiłoby koszty uzyskania przychodu w przypadku uzyskiwania przychodu z ich najmu). Oczywiście spółka powinna mieć w zakresie swej działalności prowadzenie wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe oraz jako lokale użytkowe. Opodatkowanie przychodów z najmu nieruchomości przez spółkę jawną Sama spółka jawna jest podatnikiem w zakresie podatku VAT. Przychody z najmu podlegałyby podatkowi VAT. W zakresie podatku dochodowego podatnikami są jej wspólnicy. Dla wspólników przypadający na nich dochód ze spółki jest dochodem z działalności gospodarczej. Na podstawie zapisów dokonanych w prowadzonej przez spółkę jawną księdze podatkowej każdy ze wspólników oblicza swój dochód z prowadzonej w formie tej spółki działalności gospodarczej, jako nadwyżkę przypadającej na niego (proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku) kwoty przychodów nad kosztami ich uzyskania (obliczonymi z zachowaniem tej samej proporcji). Tak uzyskany i obliczony dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych. Stawka podatku zależna byłaby od dochodu uzyskanego przez wspólnika: w rachubę wchodzi stawka 18% – dochód do 85 528 zł oraz druga stawka 15395 zł 4 gr + 32% nadwyżki ponad 85 528 zł). Ponadto uchwalona została „danina solidarnościowa” – podatek przy bardzo dużych dochodach, np. 4% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł w skali roku. Nie jest możliwa sytuacja, że zakupu dokonuje spółka, a dochód z wynajmu prowadzi tylko jeden ze wspólników na własny rachunek i dochody z tego tytułu opodatkowuje samodzielnie. Zameldowanie się w mieszkaniu nie ma znaczenia dla zasad wynajmu oraz zasad opodatkowania dochodu/przychodu z najmu. …........................... Limit roczny dla przychodów z najmu Zakup przez wspólnika do majątku własnego daje mu prawo decydowania o losie zakupionych mieszkań. UWAGA Zasady opodatkowania, jakie obowiązują w tym roku, ulegną diametralnym zmianom od 2019 r. Zgodnie z projektem nowelizacji ustaw o podatkach dochodowych od 2019 r. ma obowiązywać limit roczny dla przychodów z najmu, które mogą korzystać ze zryczałtowanej formy opodatkowania, w wysokości 100 tys. zł. Limit ten dotyczyć będzie łącznie małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa. Zmiana ta ma ograniczyć stosowania tej formy opodatkowania tylko do podatników, którzy tego rodzaju przychody traktują jako dodatkowe źródło dochodów. Obecne przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych( PIT)nie wprowadzają ograniczeń pod względem ilości wynajmowanych mieszkań, które pozbawiłyby wynajmującego możliwości rozliczenia ryczałtem 8,5%. Dlatego dochód z czterech mieszkań, które będą przeznaczone na wynajem – może być zaliczony do odrębnego źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – o ile złożone byłoby w terminie stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym a najem nie będzie realizował znamion działalności gospodarczej (wg obecnie obowiązujących przepisów). ALE Przepis art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Określenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego. I tak zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu: pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3), najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6). Pojęcie działalności gospodarczej Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem „za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową, wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9 ustawy”. Tak więc działalność gospodarcza to taka działalność, która prowadzona jest: w celu osiągnięcia dochodu – przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu, w sposób ciągły – jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań, w sposób zorganizowany – co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym. Zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru, np. CEIDG w przypadku osób fizycznych) tej działalności. Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi, w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji. Jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz zorganizowany sposób wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności. Przychody z najmu a podatek dochodowy W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodami z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Definicja najmu nie została zawarta w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Umowa najmu jest umową prawa cywilnego, regulowaną przepisami kodeksu cywilnego, zaś dochody z realizacji tej umowy są z woli ustawodawcy opodatkowane. Przychodem z najmu jest ustalony w umowie czynsz. Z treści art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego wynika bowiem, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W pewnym przypadku są podstawy do twierdzenia, że opisany najem spełnia przesłanki, o których mowa w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pani podjęła decyzję o rozmiarze, decydując się na wynajem dwóch mieszkań, z tego jednego długoterminowo drugiego krótkoterminowo. Świadczy to o tym, że najem nie ma związku z okazjonalnym, przypadkowym charakterem, ale jest przewidziany w sposób zorganizowany dla co najmniej jednego z mieszkań. Fiskus uznał, że czerpie pani korzyści finansowe na szeroką skalę. Że pani działaniom towarzyszy zamiar wynajmowania co najmniej jednego mieszkania w celu zarobkowania, które wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Dlatego co najmniej jeden z posiadanych lokali uznany został za składnik majątku związany z prowadzoną działalnością gospodarczą polegającą na wynajmie tego lokal mieszkalnych, nawet jeśli pani nie dokona jej rejestracji. Z wykładni literalnej art. 10 ust. 1 pkt 6 wynika jasno, że wynajem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą nie jest przychodem z najmu, lecz z działalności gospodarczej. A o tym, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z najmem, decyduje spełnianie przesłanek określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie decyzja podatnika, że nie będzie prowadził działalności gospodarczej polegającej na wynajmie kilku lokali mieszkalnych. Innymi słowy o tym, czy mieszkania będą wchodziły w skład majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą polegającą na wynajmie mieszkań, nie decyduje wola podatnika, lecz to, czy najem mieszkań spełnia przesłanki definicji działalności gospodarczej zawartej w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kiedy najem mieszkań spełnia przesłanki działalności gospodarczej? O tym, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z najmem, bynajmniej nie stanowią okoliczności określone przez samego podatnika, tylko spełnienie obiektywnych przesłanek określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wynajem będący szeregiem cyklicznych, powtarzalnych, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, prowadzony przy pomocy wyspecjalizowanych podmiotów, które do tego celu zostały zaangażowane – nosi cechy zorganizowania i ciągłości. Najem krótkoterminowy za pomocą pośrednika posiada wszystkie cechy działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – ma charakter zarobkowy, jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, na własny rachunek i ryzyko. W związku z tym nie ma możliwości opodatkowania go na zasadach najmu prywatnego. Takie działania spełniają przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej wymienione w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co wyklucza prawo do opodatkowania przychodów z najmu w roku 2018 ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%. A to oznacza, że od momentu uzyskania przychodów wynajmujący niewmieszania właściciel będzie miał obowiązek opodatkowania ich jako przychodów z działalności gospodarczej, której definicja została zawarta w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Gdyby właściciel (wspólnik) prowadził formalnie zarejestrowana działalność gospodarczą wynajmu lokali mieszkalnych – to przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych zaliczyłaby do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i musiałby opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła — czyli według stawki 18% z zastosowaniem kosztów uzyskania przychodów i odliczeniami od przychodu. Podstawą opodatkowania na zasadach ogólnych jest bowiem dochód, tj. nadwyżka przychodów nad kosztami ich uzyskania. Dochody z najmu łączy się z innymi dochodami opodatkowanymi wg skali podatkowej Opodatkowanie ryczałtem przychodów z najmu Od opodatkowanie ryczałtem 8,5% ma być możliwe tylko przy przychodach z najmu do kwoty 100 000 zł w skali roku. Przychód powyżej tej kwoty to opodatkowanie na zasadach ogólnych. Jakie zasady i stawki będą dla wynajmu mieszkań, okaże się dopiero po opublikowaniu zmian w dzienniku ustaw. O ile nastąpi to do 30 listopada – będą nowe zasady od Cena zakupu mieszkań niezależnie od tego, czy kupi to wspólnik, czy spółka, nie stanowiłaby bezpośrednio kosztów uzyskania przychów. W spółce kosztem byłyby odpisy amortyzacyjne oraz koszty utrzymania mieszkań. W razie opodatkowania w formie ryczałtu nie mamowy o kosztach. Stosownie do ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: „Art. 12. 2. Podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania. Art. 13. 1. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w pierwszej kolejności ulega obniżeniu o kwotę składki na ubezpieczenie zdrowotne opłaconej przez podatnika, o której mowa w art. 27b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, jeżeli nie została odliczona od podatku dochodowego. Art. 13a. Do ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, obniżonego zgodnie z art. 13, stosuje się odpowiednio art. 27g ustawy o podatku dochodowym”. Przy najmie prywatnym i ryczałcie nie ma kosztów uzyskania przychodów, które wpływałyby na ustalenie podstawy opodatkowania. Odliczanie kosztów uzyskania przychodów byłoby możliwe, gdyby wspólnik prowadził formalnie zarejestrowaną działalność gospodarczą i opłacała podatek wg zasad ogólnych lub wybrał opodatkowanie na zasadach ogólnych (bez działalności gospodarczej). A zasady ogólne to stawka podatku na poziomie 18% i prawo do odejmowania od przychodu kosztów ich uzyskania. * Stan prawny z dnia r. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Spółki, zarówno osobowe, jak i kapitałowe mają możliwość nabywania nieruchomości, tak samo jak każda firma i korzystania z nich na różne sposoby (siedziba firma, wynajem czy obciążenie hipoteką). Czym jest spółka, a czym nieruchomość i jak wygląda prawnie zakup nieruchomości przez spółki? Co to jest spółka? Spółka to jedna z form prowadzenia działalności gospodarczej. Zakłada ją zazwyczaj dwie lub kilka osób bądź firm, czyli tak zwanych wspólników. Sposób zakładania, rejestracji oraz prowadzenia spółek zależy od rodzaju spółki. Spółką można zlikwidować w wyniku jednomyślnej uchwały wspólników, ogłoszenia upadłości czy też prawomocnego orzeczenia sądu. Do rozwiązania spółki dochodzi również gdy tylko jeden wspólnik dokona wypowiedzenia umowy lub umrze. Wyróżniamy spółki osobowe oraz kapitałowe. Do spółek osobowych należą: spółka cywilna – której działalność regulują przepisy kodeksu cywilnego, a do jej założenia wystarczy tylko umowa między wspólnikami oraz zarejestrowanie działalności w urzędzie miasta lub gminy przez każdego wspólnika osobno; spółka jawna – której działalność reguluje kodeks spółek handlowych, a do założenia konieczne jest oprócz umowy zarejestrowanie spółki w KRS. Jej powstanie miało na celu zmniejszyć ilość spółek cywilnych; spółka komandytowa – powołana w celu regulacji kwestii podatkowych. Jej działanie reguluje kodeks spółek handlowych i konieczne jest prowadzenie pełnej księgowości; spółka partnerska – przeznaczona tylko dla wolnych zawodów, a założyć mogą ją tylko osoby nie posiadające działalności gospodarczej. Rejestracja przebiega tak samo jak spółki jawnej, a jej działanie reguluje również kodeks spółek handlowych; spółka komandytowo – akcyjna – umożliwia prowadzenie działalności pod własną nazwą. Jeden ze wspólników jest komplementariuszem, a inny akcjonariuszem. Umowa tej spółki musi mieć formę aktu notarialnego, a kapitał zakładowy wynosi minimum 50 000 zł; Spółki osobowe nie mają osobowości prawnej, za to posiadają zdolność prawną, więc mają prawo choćby do własności nieruchomości. Wszystkie sprawy spółek osobowych prowadzą wspólnicy i ponoszą odpowiedzialność za zobowiązania spółki całym swoim majątkiem. Spółki kapitałowe Do spółek kapitałowych należą zaś dwie, najczęściej spotykane na polskim rynku – spółka akcyjna oraz z ograniczoną odpowiedzialnością. Te spółki mają już osobowość prawną, jak i rzecz jasna zdolność prawną. Te dwie spółki same odpowiadają za zobowiązania swoim majątkiem, a nie wspólnicy. Obie są spółkami tworzonymi najczęściej przez duże firmy, dysponujące środkami pieniężnymi na pokrycie obowiązkowego kapitału zakładowego. Ich rejestracja jest skomplikowana, czasochłonna i bardzo kosztowna, tak samo jak ich późniejsze prowadzenie. Czym są nieruchomości W rozumieniu Kodeksu Cywilnego, nieruchomości to części powierzchni ziemi, będące odrębnym przedmiotem własności. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 r. definiuje nieruchomości jako część powierzchni ziemi, dla której utworzono księgę wieczystą. Najprościej mówiąc, nieruchomości to to, co jest nierozerwalnie związane z powierzchnią ziemi i nie da się tego przenieść w inne miejsce. Dzielą się na: nieruchomości gruntowe – części powierzchni ziemi, będące odrębnym przedmiotem własności. Są to w szczególności budynki i inne rzeczy trwale związane z gruntem, a także nawet drzewa i inne rośliny od chwili wysiewu lub zasadzenia; budynkowe – trwale związane z powierzchnią ziemi budynki, które według przepisów szczególnych są odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Są to między innymi budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego; lokalowe – są to części budynków, będące odrębnymi przedmiotami własności (mieszkania hipoteczne), których właściciel jest równocześnie współwłaścicielem albo współużytkownikiem gruntu, na którym stoi budynek. Nieruchomości w spółkach osobowych W spółkach osobowych, nieruchomości można wnosić do nich jako wkład. Wspólnicy mają również możliwość zakupu nieruchomości. Wspólnicy, bo spółka nie ma możliwości nabywania praw, w tym własności nieruchomości czy umowy najmu. Każdy właściciel ma obowiązek opłacania podatku od nieruchomości. W przypadku spółki osobowej, podatek muszą solidarnie płacić wszyscy wspólnicy. Przepisy te wynikają z uchwały 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 marca 2017 roku. Wniesienie nieruchomości do majątku spółki może zostać dokonane tylko na podstawie aktu notarialnego. Przez to następuje zmiana reżimu prawnego dotyczącego nieruchomości. Wniesienie nieruchomości tylko do używania może mieć zwykłą, pisemną formę, ale nieruchomość taka nie powiększy majątku wspólników. Również umowa, która zobowiązuje do przeniesienia własności nieruchomości (inaczej użytkowania wieczystego), powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Tak samo jest w przypadku umowy przeniesienia własności, podpisanej w celu wykonania istniejącego wcześniej zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. Zakup nieruchomości w spółkach kapitałowych W spółkach kapitałowych wszelkie czynności prawne w ich imieniu dokonuje zarząd spółki. Niektóre uprawnienia zarządu ogranicza się. Do takich uprawnień należy decyzja o zakupie nieruchomości. W tym przypadku wymaga się zgody właścicieli spółki. Wspólnicy muszą więc ogłosić specjalną uchwałę o zakupie nieruchomości, chyba że umowa spółki stanowi inaczej. Umowa może określać sytuacje, w których uchwała wspólników o zakupie nieruchomości jest konieczna w odniesieniu do rodzaju kupowanej nieruchomości oraz jej ceny. Wszelkie przepisy prawne dokładnie określa KSH. Określa on również kiedy wyżej wspomnianego wyjątku nie można zastosować. Bezwzględnie obowiązkowa jest uchwała wspólników, gdy spółka kupuje nieruchomość przed upłynięciem dwóch lat od założenia spółki, jeśli jej cena nie jest wyższa niż 25% kapitału zakładowego. Zgodnie z przepisami uchwały wspólników podejmuje się zazwyczaj podczas zgromadzenia wspólników. Można je zwołać formalnie lub mieć miejsce bez formalnego zwołania, o ile reprezentowany jest cały kapitał zakładowy spółki, a także jeśli nikt nie zgłosił sprzeciwu dotyczącego odbywania się zgromadzenia lub do porządku obrad. W praktyce jednak jest możliwe również ustanowienie uchwały bez zwoływania zgromadzenia wspólników. Muszą oni jednak wtedy wyrazić w formie pisemnej zgodę na postanowienie, które ma zostać uchwalone albo na głosowanie pisemne. W uchwale powinny znaleźć się wszystkie informacje o nabywanej nieruchomości, a więc: rodzaj nieruchomości; miejscowość, w której jest zlokalizowana; dokładny adres nieruchomości; cenę, która może być określona jako przedział; Oprócz tego, uchwała musi zawierać informację o sposobie sfinansowania zakupu nieruchomości. Jeśli jest to kredyt, należy podać jego rodzaj, bank, w którym został zaciągnięty oraz jego wysokość. Następnie pod uchwałą muszą podpisać się wszyscy wspólnicy. Ustanowienie hipoteki na nieruchomości w spółce Hipoteka to obciążenie nieruchomości, związane z zaciągnięciem przez spółkę zobowiązania w postaci kredytu hipotecznego. Zgodnie z przepisami Kodeksu Spółek Handlowych, zarząd spółki jest organem, który reprezentuje spółkę na zewnątrz, na przykład podczas dokonywania wszelkich czynności sądowych oraz pozasądowych spółki. Niektóre czynności wymagają jednak uzyskania przez zarząd zgody rady nadzorczej lub zgromadzenia wspólników (w przypadku spółki akcyjnej Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy). Ustanowienie hipoteki na nieruchomości należącej do spółki nie należy do takich czynności. Zarząd jest więc upoważniony do samodzielnego dokonania takiej czynności. Konieczne jest jednak dokładne sprawdzenie przepisów zawartych w umowie lub statucie – w zależności od rodzaju spółki. Dokumenty te mogą zawierać ograniczenia dla zarządu w zakresie obciążania nieruchomości spółki hipoteką. Może więc zaistnieć konieczność uzyskania przez zarząd zgody rady nadzorczej na przeprowadzenie czynności. Dla banku hipoteka jest jednym z najkorzystniejszych zabezpieczeń udzielanego zobowiązania. A dla spółki? Może być korzystnym rozwiązaniem, na przykład w sytuacji, kiedy spółka chce na przykład pozyskać środki na zakup lokalu na siedzibę lub samodzielnie ją wybudować. Trzeba jednak pamiętać, że wierzyciel w postaci banku, może zająć i sprzedać nieruchomość w razie niespłacenia przez spółkę zobowiązania w terminie. Przepisy dotyczące zaciągania wszelkiego rodzaju kredytów przez spółkę również zależą od jej rodzaju. Nieruchomości w spółkach to temat dość skomplikowany prawnie. Nieruchomości bowiem mogą należeć do majątku spółki, ale i do prywatnego majątku wspólników. Rodzaj spółki też ma znaczenie. W zależności od rodzaju spółki, której jest się właścicielem lub do której się należy, trzeba zapoznać się z przepisami Kodeksu Cywilnego, Kodeksu Spółek Handlowych czy w końcu z umową, bądź statutem spółki, gdzie wspólnicy mogą dowolnie ustalać przepisy i zasady obowiązujące w spółce.

zakup gruntu na firmę czy prywatnie